حق الشفعة في ظل القانون

    • حق الشفعة في ظل القانون


      الشفعة
      رخصة تجيز للشفيع الحلول محل المشترى فى حالة بيع العقار المتصل به ملكه فى الاحوال والشروط المنصوص عليها قانونا .

      عناصر او اطراف الشفعة :

      1- الشفيع
      ( قد يكون الجار الملاصق أو الشريك على الشيوع أو شخص له حق الارتفاق )

      2- المشتري ( شخص أجنبي )

      3- العقار ( أرض او منزل )

      4- البائع ( مالك العقار )


      الهدف من تشريعها :

      وهى تأسس على وقاية الشفيع من ضرر محتمل من شريك أو جار فهى إذن متصلة بشخص الشفيع وهو حر فى أن يأخذ أو لا يأخذ بها فهذا متروك لمحض تقديره .

      موانع الشفعة :



      1- لاتجوز لدائنى الشفيع لأنها رخصة وليست حقا (لا عينيا ولا شخصيا) وهى متصلة بشخص الشفيع.

      2-ولا تجوز فيها الإحالة . فلأن الشفعة متصلة بشخص الشفيع فلا يجوز أن يحياها إلى غيره . ولكنه حق قابل للتوارث


      3-وهو حق غير قابل للتجزئة , يثبت لكل وارث إذا انفرد به , ولهم جميعا إذا أجتكعوا عليه .

      -والشفعة رخصة غير قابلة للتجزئة فلا يجوز الأخذ بالشفعة فى بعض المبيع . إذا بيع العقار لأكثر من مشترى فلا يجوز الأخذ بالشفعة من بعضهم دون بعض .

      -قاعدة أن الشفعة لا تتجزأ تعنى-
      لا يجوز للشفيع أن يأخذ بالشفعة فى صفقة واحدة بعض المبيع دون البعض الآخر حتى لا يضار المشترى بتبعيض الصفقة
      مثال
      ولما كان الثابت من مدونات الحكم المطعون فيه أن المطعون عليه الثالث باع للطاعنة قطعة أرض مساحتها…وأن المطعون عليهما الأول والثانى أعلنا رغبتهما فى أخذ كل المساحة المبيعة بالشفعة وأقاما الدعوى بطلب أحقيتهما فى أخذ المبيع جميعه بالشفعة بعد أن أودعا سويا الثمن , فإنه لا يكون ثمة تبعيض للصفقة على المشترية الطاعنة أو تجزئة للشفعة.


      4-والتصرف الذى يجيز الشفعة هو البيــــــــــــع فقط ولا تجوز فى غيره من التصرفات كالهبه أو الوعد

      شروط الأخذ بالشفعة كما شرعة الإسلام والفقة الاسلامي

      يثبت الحق فى الشفعة :

      ( أ ) لمالك الرقبة إذا بيع كل حق الانتفاع الملابس لها أو بعضة
      ( ب ) للشريك فى الشيوع إذا بيع شئ من العقار الشائع إلى أجنبى .
      (ج) لصاحب حق الانتفاع إذا بيعت كل الرقبة الملابسة لهذا الحق أو بعضها.
      (د) لمالك الرقبة فى الحكر إذا بيع الحكر ، و للمستحكر إذا بيعت الرقبة .
      (هـ) للجار المالك فى الأحوال الآتية :
      1 – إذا كانت العقارات من المبانى أو من الأراضى المعدة للبناء سواء أكانت فى المدن أم فى القرى .

      2- إذا كان للأرض المبيعة حق أرتفاق على أرض الجار أو كان حق الإرتفاق لأرض الجار على الأرض المبيعة . - إذا كانت ارض الجار ملاصقة للأرض المبيعة من جهتين و تساوى مقيمة نصف ثمن الأرض المبيعة على الأقل .

    • --الشروط الواجب توافرها فى الشفيع :-
      1- أن يكون ما يشفع به موجود ومستمر من وقت البيع الى وقت الأخذ بالشفعة أى أن يكون مالكا لما يشفع به وقت البيع وحتى ثبوت حقه فى الشفعة

      2- أن يكون غير ممنوع من شراء العقار الذى يشفع فيه
      مثال
      كالممنوعين بنص قانونى مثل السماسره والخبراء فى العقارات المعهود لهم بيعها والقضاة والمحامين أيضاً فى الحقوق المتنازع عليها إذا كان النزاع يدخل فى إختصاص المحكمة التى يعملون فى دائرتها
      3- ألا يكون الشفيع وقفاً
      مثال
      إذا كان المشفوع به وقفاً فلا يجوز للوقف بصفته شخص إعتبارى أن يشفع لأن العقار الموقوف غير مملوك لأحد وكذلك

      4- اذا تزاحم الشفعاء يكون استعمال حق الشفعة على حسب الترتيب المنصوص عليه بالقانون او غيرها من احكام المحكمة العليا
      واذا تزاحم الشفعاء من طبقة واحدة فأستحقاق كل منهم للشفعة يكون على قدر نصيبه.

      5- فأذا كان المشترى قد توافرت فيه الشروط التى كانت تجعله شفيعا بمقتضى فأنه يفضل على الشفعاء الذين هم من طبقته أو من طبقة ادنى ولكن يتقدمه الذين هم من طبقة اعلى .
      يقوم التزاحم إذا توافر الحق فى الشفعة لأكثر من شخص ويقع على صور ثلاث :-
      1-إذا كان الشفعاء من طبقات مختلفة يكون الحق فى الشفعة لصاحب الطبقة الأعلى حسب الترتيب


      2-إذا كان الشفعاء من طبقة واحدة يكون إستحقاق كل منهم للشفعة على قدر نصيبه .

      3-      -إذا كان المشترى أحد الشفعاء فإنه يفضل على من هم من أدنى منه أو من هم من طبقته . ويتقدم عليه من هم أعلى منه طبقة

      ---الشروط الواجب توافرها فى المشترى والموانع :-

      اذا اشترى شخص عينا تجوز الشفعة فيها ثم باعها قبل ان تعلن ايه رغبه فى الأخذ بالشفعة أو قبل أن يتم تسجيل هذه الرغبة فلا يجوز الأخذ بالشفعة الا من المشترى الثانى وبالشروط التى اشترى بها .
      موانع الشفعة
      (1) لايجوز الأخذ بالشفعة في الحالات الاتيه
      (أ) اذا حصل البيع بالمزاد العلنى وفقا لأجراءات رسمها القانون . (ب) اذا وقع البيع بين الأصول والفروع أو بين الزوجين أو بين الأقارب لغاية الدرجة الرابعة أو بين ألأصهار لغاية الدرجة الثانية
      وهذا يختلف من قانون دوله لاخرى
      (ج) اذا كان العقد قد بيع ليجعل محل عبادة أو ليلحق بمحل عبادة .
      (2) ولا يجوز للوقف أن يأخذ بالشفعة .


    • ---الشروط الواجب توافرها فى المال المشفوع فيه:-

      1-أن يكون عقاراً لا تكون الشفعة إلا فى العقار
      فلا شفعه بالاموال المنقوله

      2- أن تطلب فى المبيع كله ( عدم جواز تجزئة العقد أو الصفقة )




      طبعا في جميع ما سبق ذكره يعمل به بمقتضى القانون ولكن هنالك بعض القيود التي لا يجيزها القانون العماني وهذا ما جاء في قرارات المحكمة العليا
      فيما يخص حق الجار في الشفعة


      هيئة توحيد المبادئ بالمحكمة العليا تقرر:
      لا شفعة للجار إلا إذا كان لعقاره حق ارتفاق على عقار جاره


      [FONT=&quot]حسمت هيئة توحيد المبادئ بالمحكمة العليا برئاسة فضيلة الشيخ إسحاق بن أحمد البوسعيدي رئيس المحكمة العليا الخلاف حول مدى أحقية الجار الملاحق في طلب الشفعة بتقرير مبدأين هامين[/FONT][FONT=&quot]: [/FONT]

      [FONT=&quot]المبدأ الأول: لا يجوز للجار الملاصق أن يشفع في عقار جاره إلا إذا كان للعقار المشفوع فيه (المبيع) حق إرتفاق على العقار المشفوع به [/FONT][FONT=&quot]([/FONT][FONT=&quot]عقار الجار) [/FONT]

      [FONT=&quot]اما المبدأ الثاني : فهو الأخذ بالشفعة في حالتين هما [/FONT]

      [FONT=&quot]1- حالة الشيوع في الملك بأن يكون للشريك في ذات العقار المبيع أن يطلب الشفعة في الحصة التي يبيعها شريكه على الشيوع سواءً كانت الشركة في العقار بين اثنين أو أكثر، قلت نسبة الشريك أو كثرت.[/FONT]

      [FONT=&quot]2- والحالة الثانية الشفعة بالجوار في حالة الخلطة في حق المبيع، بأن يثبت للعقار المبيع حق إرتفاق من طريق خاص أو ماء ونحوهما على عقار الجار، أو كان حق الارتفاق لعقار الجار على العقار المشفوع.[/FONT]


      [FONT=&quot]ولذا فإن الشفعة بالجوار لا تثبت إلا في حالة الخلطة في حق المبيع.[/FONT]
      [FONT=&quot]مثال :[/FONT]
      [FONT=&quot]أما الجدار المملوك للشفيع وحده كما هو الحال في الطعن الماثل فلا يشفع به العقار المبيع [/FONT]

      [FONT=&quot]لما روي عن النبي (صلى الله عليه وسلم ) قوله:[/FONT]
      [FONT=&quot] (إذا أقيمت الحدود وصرفت الطرق فلا شفعة) [/FONT]
      [FONT=&quot]و: (لا شفعة إلا لشريك) [/FONT]
      [FONT=&quot]و(إذا قسمت الأرض، وحددت فلا شفعة فيها)، [/FONT]

      [FONT=&quot]وقد قال بعدم الشفعة بسبب [/FONT]

      [FONT=&quot]الجوار عدد من الصحابة والتابعين وجمهور من الأمة ـ رضوان الله عليهم ـ منهم عمر بن الخطاب وعثمان وعمر بن عبدالعزيز وسعيد بن المسيب وسليمان بن يسار والزهري ويحيى الأنصاري وأبو الزناد وربيعه والمغيرة بن عبدالرحمن ومالك والأوزاعي والشافعي وإسحاق وأبو ثور وابن المنذر وفقهاء الاباضية المشارقة وغيرهم كثير من أهل العلم، وأجابوا على الحديث المروي: (الجار أحق بصقبه) بأن هذا الحديث ليس بصريح في الشفعة فإن لفظة (بصقبه) يحتمل أنه أراد بإحسان جاره وصلته وعيادته .. ونحو ذلك ، وحيث أن شرعية الشفعة هي وجود الضرر وهو إنما يحصل في الأغلب مع المخالطة في الشئ المملوك أو في منفعته (حق الارتفاق[/FONT][FONT=&quot])[/FONT][FONT=&quot]، ولا ضرر على جار لم يشارك في أصل ولا منفعة[/FONT][FONT=&quot].[/FONT]



      [FONT=&quot]ومن الجدير بالذكر أن المحكمة العليا تتبوأ قمة الهرم القضائي في السلطنة، رسالتها الإشراف على تطبيق القانون وتفسيره تفسيراً صحيحاً، وتوحيد الرؤى والاتجاهات بإرساء المبادئ القانونية التي يكون لها من القيمة الأدبية ما يحمل المحاكم على انتهاجها بل وتلتزمها المحكمة العليا ذاتها فيما يعاد عرضه عليها على نحو يحقق المساواة وتكافؤ الفرص بين المواطنين أمام القانون في ظل القيادة الرشيدة لحضرة صاحب الجلالة السلطان قابوس بن سعيد المعظم ـ حفظه الله ورعاه ـ[/FONT]







    • قيل : إن الامم الراقية لم ترتفع إلا بالعمل وباحترام ما يعمله أفرادها

      ويستدل على عقل المرء وخلقه بعمله


      كل الشكر والتقدير لمرورك صفحاتي المنسية

      دمت بود اخي