]دبي - ش

رصد تقرير شركة المزايا القابضة ما يمكن أن يصل إلى مرحلة النضوج في التعامل مع الملف العقاري في إمارة دبي خاصة وباقي دولة الإمارات عامة، حيث بدأ العقاريون والمستثمرون في بناء خططهم بناء على الواقع الذي تمر فيه سوق العقارات في الإمارات وباقي دول المنطقة، متطلعين إلى ما وراء العام الجاري لتحقيق نمو تدريجي في الاستثمارات والتداولات والأسعار لتعكس الأساسات الاقتصادية السليمة التي ما تزال تتمتع بها أسواق دول الخليج لعوامل ديموغرافية واقتصادية واستثمارية.

ولاحظ التقرير أنه على الرغم من التوقعات بتحقيق نمو في قطاع الإنشاءات والعقارات إلا أن النمو يأتي مدفوعا بنمو الاقتصاد بشكل عام، حيث توقعت جمعية المقاولين في الإمارات أن تصل معدلات النمو إلى 4 بالمئة في 2011، لتتناسب مع النمو الاقتصادي العام في الإمارات والذي بدأت بوادره في الظهور منذ بداية العام الجاري.

وبين التقرير أنه ورغم ما يبديه تقرير جمعية المقاولين من تفاؤل إزاء مستقبل العقارات في الإمارات، من حيث وجود مؤشرات إيجابية حالية تدل على بداية الانتعاش في قطاع المقاولات في الإمارات إلا أن تحصيل ديون المقاولين شرط أساسي لتحقيق التعافي الذي تنشده جمعية المقاولين.

إلى ذلك فقد أكدت شركة نخيل العقارية أنها بدأت في سداد مطالبات المقاولين التي تقل قيمة كل منها عن 500 ألف درهم، في وقت تترقب فيه الأسواق نتائج المفاوضات مع كبار الدائنين للمضي قدما بخطة إعادة هيكلة الديون التي تتضمن تسديد 40 بالمئة نقدا والباقي سندات متداولة بفائدة 10 بالمئة سنويا.

وعلى صعيد متصل، فقد لاحظ تقرير المزايا القابضة عودة إلى تحقيق تداولات تتجاوز 5 بلايين درهم أسبوعيا خلال الأسبوع الثاني من الشهر الجاري حيث قالت دائرة الأراضي والأملاك في دبي أن الأسبوع حقق 46 مبايعة بقيمة 5.2 بليون درهم.

إلى ذلك، رصد تقرير شركة المزايا القابضة حالة من الواقعية في تقارير الشركات والمؤسسات البحثية ووكالات التقييم إزاء قطاع العقارات في دبي حيث قالت وكالة «فيتش» للتصنيف الائتماني، إن سوق دبي العقارية ستظل معرضة لضغوط على الأقل حتى 2012 - 2013، موضحة أن الشركات قد تواجه مخاطر كبيرة في إعادة التمويل، بالنظر إلى آجال الديون المستحقة في 2011 - 2012.

ومع أن وكالة فيتش الائتمانية ترى في التطورات الأخيرة ما يمكن تفسيره على أنه استقرار نسبي خصوصا في حالة إعادة هيكلة الديون في دبي إلا أن الوكالة ما تزال تحافظ على نظرة سلبية خصوصا للعامين المقبلين.

وربطت الوكالة بين حدوث تحسن كبير في ظروف السوق وعمليات بيع كبيرة أو زيادة حقوق الملكية أو دعم حكومي كبير، لإعادة النظر في تقييمها، خصوصا أن ظروف التمويل لا تزال صعبة في الإمارات، ما يؤثر في النمو المتوقع والنظرة العامة، خصوصا في ظل زيادة ديون العملاء والسيولة المحدودة والاعتماد المتواصل على القروض قصيرة الأجل.

الإيجارات

أما في سوق الإيجارات فقد رصد تقرير المزايا القابضة تراجعا مستمرا في الإيجارات مدفوعا بدخول وحدات سكنية جديدة خصوصا تلك التابعة لمحافظ الشركات الكبرى مثل شركة دبي للعقارات، حيث واصلت الإيجارات في دبي ومعظم مناطق الإمارات الشمالية تراجعا لافتا خلال الربع الثاني من العام الجاري، حيث تراجعت الإيجارات في الشارقة وعجمان بنحو 8 في المائة بسبب زيادة المعروض من الوحدات السكنية في السوق، الأمر الذي وفر خيارات أكثر للمستأجرين وفقاً لأحدث تقرير لشركة استيكو للخدمات العقارية.

وأظهر تقرير استيكو أن دخول المزيد من الوحدات السكنية الجديدة إلى السوق من أهم العوامل الرئيسية لتحولات أسعار الإيجارات وتراجعها. وتوقع التقرير أن تشهد الفترة القادمة تحولات في الأسعار في عجمان ورأس الخيمة وأم القيوين والفجيرة في ظل استمرار تراجع الأسعار بمعدلات مشابهة للربع الأول في معظم المناطق وسعي المطورين إلى بناء الثقة في السوق العقاري.

وقال التقرير العقاري إن دخول المزيد من الوحدات السكنية إلى السوق خلال الربع الثاني سيؤدي إلى تراجع أسعار إيجارات الشقق بنسبة 8 بالمئة في المتوسط مقارنة بالربع الأول من العام. وقد انخفضت أسعار إيجارات الفلل بمعدل 4 بالمائة فقط في مختلف مناطق دبي على الرغم من زيادة المعروض منها في السوق باستثناء فلل الجميرا التي انخفضت أسعار إيجاراتها بنسبة 1 في المائة فقط وفقا لتقرير استيكو.

أما في دبي فتوقعت وكالة فيتش استمرار تراجع الإيجارات في دبي خلال الفترة المقبلة من عام إلى عام ونصف. وقد دفعت ظروف سوق العقارات السكنية والمكاتب والتجزئة، شركات التطوير إلى خفض الإيجارات لتجنب تقصير المستأجرين في سداد الإيجارات. وأدى ضعف الطلب إلى تراجع كبير في الإيرادات والتدفقات النقدية وقيم الأصول لشركات التطوير، وفي المقابل، أسفرت عن مشكلات في التعاقدات وضغوط في السيولة، حيث أثر ذلك بشكل كبير في كبريات الشركات العاملة في القطاع العقاري.

كما قالت شركة سي بي ريتشارد اليس إن الإيجارات السكنية في دبي ستشهد مزيداً من الانخفاض في 2010، بسبب زيادة المعروض. وقالت شركة "سي.بي.ريتشارد ايليس الشرق الأوسط" إنها تتوقع دخول 31194 منزلا جديدا للسوق في عام 2010، و29388 منزلا في 2011، و21870 منزلا في عام 2012. ولفت التقرير إلى أن زيادة المعروض من القطاع السكني سيؤدي للمزيد من الانخفاض في أسعار الإيجار. وتوقعت سي.بي.ريتشارد دخول نحو 3.42 مليون متر مربع من المساحات المكتبية الجديدة بين عامي 2010 و 2012، مقابل 4.7 مليون متر مربع حاليا.

إلى ذلك قالت شركة كوليرز انترناشيونال خلال شهر مايو الفائت إن المعروض من الشقق السكنية في دبي يفوق الطلب بنحو 20 بالمئة، ومع إضافة 41 ألف منزل جديد للسوق سيكون هناك مزيد من انخفاض الأسعار من مايو وحتى نهاية السنة.

الأسعار

أما من ناحية الأسعار فقد قال تقرير المزايا القابضة إن المراقبين يحاولون تحديد نقطة الاستقرار في الأسعار سواء أسعار الأراضي أو العقارات في دبي وباقي أنحاء الإمارات، مشيرا إلى أن تقارير سوقية بينت أن الأسعار أخذت تستقر خلال الربع الثاني من العام الجاري، ومنها تقرير لشركة استيكو الذي لاحظ استقرارا في أسعار بيع الشقق والفلل السكنية والعقارات التجارية في دبي خلال الربع الثاني من 2010 مقارنة بالربع الأول.

وذكر التقرير الذي رصد تطورات سوق العقارات في دبي خلال الربع الثاني أنه لم يطرأ أي تغيير على أسعار الشقق والمكاتب في حين حافظت فيه أسعار الشقق في كل من مركز دبي المالي العالمي ونخلة الجميرا على أعلى المستويات. ومن جهة أخرى، قالت مؤسسة "جونز لانغ لاسال"، إن أسعار المنازل في إمارة دبي لن تشهد تعافياً قبل عام 2011 على أقرب تقدير، فيما ستشهد العقارات التجارية زيادة في المعروض بنحو 50 بالمئة العام المقبل.

وتتوقع جونز لانغ لاسال أن تدخل السوق العقارية في دبي نحو 26 ألف منزل في عام 2010، ونحو 25 ألف وحدة أخرى في عام 2011، ليصل إجمالي المخزون العقاري في الإمارة إلى 320 ألف مسكن بنهاية عام 2011، مقابل نحو 287 ألف وحدة في نهاية الربع الثاني. وأشار إلى أنه رغم الاستقرار الذي شهدته مستويات الأسعار في دبي أخيراً، إلا أنها سوف تشهد حالة من زيادة العرض خلال الفترة المقبلة، الأمر الذي يتوقع في ظله ألا تسترد الأسعار عافيتها قبل عام 2011 على أقرب تقدير.

دعم حكومي

رحب تقرير شركة المزايا القابضة بالدعم الحكومي المتمثل بإطلاق دائرة الأراضي والأملاك في دبي برنامج "تيسير" بهدف تحفيز التمويل العقاري وتوجيه دفة البنوك للعودة إلى ممارسة دورها المهم في تمويل وإنعاش عمليات بيع العقار وتلبية الطلب المتجدد في السوق من جانب المشترين.

وقالت دائرة الأراضي والأملاك إن برنامج "تيسير" يعد الأول من نوعه في المنطقة ويهدف إلى إنعاش عمليات تمويل العقار وتلبية الطلب المتجدد في السوق العقاري في الإمارة. وأضافت إن البرنامج يتميز بتوفيره ضمانات كفيلة تشجع مؤسسات التمويل على عمليات شراء الوحدات العقارية في مشاريع التملك الحر في دبي الجديدة. وفي السياق، أشادت وكالة فيتش بمبادرة «تيسير» الجديدة. وقالت فيتش، إن دبي ستقدم ضمانات حكومية من خلال دائرة الأراضي، من أجل المشاريع المصنفة من قبل (تيسير).