دبي - ش

اعتبر تقرير شركة "المزايا القابضة" أن صدور قانون للتسجيل العقاري في إمارة الشارقة مؤخرا سيوضح بشكل لا لبس فيه العلاقات التعاقدية في قطاع العقارات وخصوصا ما يتعلق بتملك الأجانب، وهو الأمر الذي ظل محل تكهنات لسنوات أذكت بالتالي عمليات مضاربة وتداولات في القطاع العقاري في الإمارة، التي تعد موطنا لـثالث أكبر قطاعات العقارات في دولة الإمارات العربية المتحدة من بعد العاصمة أبوظبي وجارتها إمارة دبي.

وبيّن التقرير أن منطوق القانون الجديد (ضمن سلسلة من القوانين العقارية التي صدرت تباعا منذ العام 2002 في الإمارات) الذي حصر تملك العقارات في الشارقة بالمواطنين الإماراتيين ومواطني دول مجلس التعاون الخليجي والشركات المملوكة لهم بالكامل، أزال منطقة رمادية ظلت تتسع على مدى سنوات خصوصا مع أنباء وتكهنات برزت بين الحين والآخر بفتح باب التملك للعرب بشكل خاص في الإمارة.

ولاحظ التقرير أنه مع أن القانون لم يضع قيدا غليظا على تملك غير الإماراتيين والخليجيين إلا أنه حصر الأمر بتوصيات لجنة خاصة وبموافقة الحاكم في شكل قانوني يحاكي قانون التسجيل العقاري في دبي الذي صدر منذ أكثر من 4 سنوات وفيه استثنيت مناطق معينة من دبي (ما تعرف بمناطق التملك الحر) من القانون وفتحت بموجبه الملكية الأجنبية.

وكان حاكم الشارقة الشيخ سلطان بن محمد القاسمي قد أصدر القانون رقم (5) لسنة 2010 بشأن التسجيل العقاري في إمارة الشارقة. وبموجب القانون الجديد يقتصر حق تملك العقارات في الإمارة على مواطني الإمارات ودول مجلس التعاون لدول الخليج العربية وعلى الشركات والهيئات المملوكة لهم بالكامل، إلا أن القانون ذاته استثنى من ذلك حالات يجوز فيها منح حق التملك، خلافـًا لما ورد بموافقة الحاكم، وبالشروط التي يقررها، وعن طريق الانتقال بالإرث بمقتضى إعلام شرعي، أو بالتنازل من المالك لأحد أقربائه من الدرجة الأولى، وفقـــًا لما هو مقرر باللائحة التنفيذية للقانون. ومن جهة أخرى تختص دائرة التسجيل العقاري من دون غيرها بتسجيل العقود والمحررات والمستندات المتعلقة بالعقارات في الإمارة، بحيث تتمكن من إنشاء وحفظ السجلات العقارية، وتسجيل التصرفات المتعلقة بالعقارات، ووضع القواعد المتعلقة بتقييم العقارات وتثمينها.

ولاحظ التقرير أن القانون حاول مسك العصا من المنتصف بحيث لا يفتح باب التملك بشكل كامل لكنه راعى المشاريع الكبرى التي سوقت على أساس إمكانية التملك الحر فيها لجنسيات أخرى، ما ولد طلبا عليها قبل الأزمة العقارية، حيث نص القانون الجديد على تشكيل لجنة تسمى (لجنة تحقيق الملكية) وفقاً للبند (ج) من المادة (16)، حيث تشكل عند الاقتضاء ويصدر عنها قرارات حول تحقيق الملكية بصورة نهائية وغير قابلة لأي من طرق الطعن.

ولاحظ التقرير أن أصوات كثيرة ترى في أن السماح بالتملك الحر للأجانب قد يكون دافعاً محفزاً للطلب العقاري في الشارقة، مشيراً إلى أن هذا التغيير التشريعي قد يكون له تأثير إيجابي على المبيعات، خصوصا في ظل انخفاض الإيجارات، بنسبة تتراوح بين 35 و50 في المئة، خلال عام ونصف، ضمن ما يوصف بأنه حركة تصحيحية.

إلا أن التقرير العقاري للمزايا القابضة ربط بين اكتمال مشاريع البنية التحتية وعودة الطلب الفعال على العقارات في الإمارات، حيث رصدت تقارير عقارية عدة، منها تقرير «سي بي ريتشارد أليس-الشرق الأوسط» أنه ما تزال هناك عقبات رئيسة تمنع تدفق المزيد من الاستثمارات العقارية إلى الإمارات الشمالية، وأهمها قدرة البنية الأساسية الضعيفة، وعلى رأسها الكهرباء، التي باتت بحاجة إلى عمل كبير، وخصوصاً في إمارتي الشارقة وعجمان.

وبين تقرير شركة المزايا القابضة الأسبوعي أن منح الإقامة لملاك العقارات بغرض تنشيط الطلب على العقارات قبل سنوات قد آتى ثماره، وارتفع بالتالي الطلب إلى مستويات كبيرة لم يجارها العرض، وبالتالي أدى بالإضافة إلى عوامل سوقية إلى ارتفاع أسعار العقارات في دبي والإمارات بشكل عام بشكل كبير، وحقق معه الكثيرون ثروات من المضاربة وتداول الأراضي والعقارات.

وفي السياق، قال التقرير أنه صدرت في إمارة دبي منذ بداية الطفرة العقارية العام 2002 وحتى الآن مجموعةٌ من القوانين سُمح بموجب أهمها (قانون التسجيل العقاري) امتلاك الأجانب للعقارات، بينما كانت مهمة القوانين الأخرى ضمان التطوير، وتنظيم أسواق الإيجارات، والمضاربات على الخريطة والإقراض.

وعلى صعيد متصل أشار تقرير "المزايا القابضة" إلى أن إمارة دبي المتاخمة لإمارة الشارقة قد أقرت في العام 2006 قانونا عقاريا يمنح الأجانب التملك الحر في مناطق معينة بموافقة الحاكم. وأصدر الشيخ محمد بن راشد ال مكتوم نائب رئيس الدولة رئيس مجلس الوزراء بصفته حاكما لإمارة دبي القانون رقم 7 لسنة 2006 بشأن التسجيل العقاري في الإمارة. وتضمن القانون 11 فصلا اشتملت على 29 مادة تفصيلية خاصة بالتعريفات والأحكام العامة لبنود القانون وبنظام التطبيق وحق تملك العقارات واختصاصات دائرة الأراضي والأملاك في دبي بشأن التسجيل العقاري والسجل العقاري وبنود تغيير وتصحيح بيانات السجل العقاري.

وبين تقرير "المزايا القابضة" أن القانون الذي صدر قي دبي العام 2006 نص على اقتصار حق تملك العقارات في الإمارة على مواطني الدولة ومواطني دول مجلس التعاون لدول الخليج العربية وعلى الشركات المملوكة لهم بالكامل وكذلك على الشركات المساهمة العامة، لكنه أشار إلى أنه يجوز بموافقة الحاكم في مناطق يحددها في الإمارة منح أشخاص من غير المواطنين الحق في تملك العقار كملكية مطلقة غير مقيدة بزمن أو حق الانتفاع بالعقار أو حق استئجاره لمدة لا تتجاوز 99 سنة. ويذكر أن إمارة أبوظبي أقرت قانونا للعقارات في 14 أغسطس 2005 عبر السماح بتملك الأراضي والانتفاع منها لمدد تتراوح بين 50 إلى 99 عاما في مناطق محددة في العاصمة.

يشار إلى أن القانون (التسجيل العقاري) في دبي مثل القانون المماثل الجديد في الشارقة نص على إنشاء سجل عقاري تثبت فيه الحقوق العقارية كافة وما يطرأ عليها من تعديلات ويكون لهذا السجل الحجية المطلقة في مواجهة الكافة.

مع ذلك، أكد تقرير "المزايا" أن طفرة العقارات في دبي وغيرها من دول الخليج، التي جاءت بعد فتح باب التملك الأجنبي منذ أعوام قليلة، أحدثت تشوهات سوقية وديموغرافية؛ أما التشوهات السوقية فجاءت على شكل فجوة بين العرض والطلب لمصلحة الطلب وبالتالي أدى إلى ارتفاع أسعار العقارات والايجارات، ما وضع ضغطا على الاقتصاد المحلي من خلال ارتفاع صاروخي في معدلات التضخم. أما التشوهات الديموغرافية فجاءت من خلال توافد الآلاف من الأجانب للعمل أو الاستقرار في الإمارات بحيث أحدثت خللا في التركيبة السكانية أخذت تتضح بشكل كبير خلال السنوات الفائتة. ودقت تلك التشوهات جرس الإنذار لدى أعلى السلطات المحلية والاتحادية. وانبرى عشرات في بحث وتقصي حول طرق معالجة تلك الاختلالات، بالتالي وضع ضغوطا على المشرعين في الإمارات منعتهم من فتح الباب كاملا أمام تملك العقارات مستبدلين ذلك بإبقاء استثناءات تبقي للشركات العقارية متنفسا وطلبا من مستثمرين أجانب يودون الاستثمار في الإمارات.

وبين تقرير "المزايا القابضة" أن إمارة دبي أوجدت سوقا ضخمة للعقارات فيها عندما أعلنت منذ أقل من 10 سنوات عن فتح باب التملك الحر في عقارات بعينها بدأت بمشاريع اعمار ولحقتها مشاريع أخرى. ولاحظ التقرير أن غياب القانون ووجود مساحة واسعة للتأويل أوجدت حالة من المطالبات من المطورين والمستثمرين لملء الفراغ القانوني خصوصا أن الإمارات القريبة من دبي مثل الشارقة وعجمان وراس الخيمة بدأت في اتخاذ خطوات مماثلة. وقال التقرير أن صدور قانون التسجيل العقاري في دبي وأبو ظبي والشارقة وغيرها من الإمارات سيوقف حالة الجدل الطويل حول مسألة ملكية الأجانب الحرة للعقار في الإمارات، حيث فوضت القوانين في الإمارات الثلاث حكامها في تحديد مواقع ملكية الأجانب من غير مواطني دول مجلس التعاون.